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【金雕验房知识】业主收房验房注意事项

2019-11-14 10:49 作者:金雕验房监理


收房过程中必须要掌握一个原则:"先验后收"。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),确认无误后再签署收房文件。
"先验后收"不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交房。而在房屋交付以前,业主有权先验收房。

要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%,可以中止收房。

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可从以下几方面入手:

(1) 房屋本身的质量。(2)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。(3)装修质量

1、一定要掌握"先验后收"的原则。(有必要请专业的验房师)

2、如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,则购房者可要求开发商签收"关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函"后中止办理手续。

3、购房者应了解公摊面积及相关知识。

4、若发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签定书面函件,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。

5、只要付清房款,按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务,开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。开发商无权以"未缴纳相关费用"等任何理由而拒绝交房。

6、不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

1、房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房质量检测咨询报告表》等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上"暂不清楚"、"无法认定"等字样。若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。步骤阅读

2、如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《验房质量检测咨询报告表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3、发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)。

  4、对发现的问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

1、验房后要坚持的原则:只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没准备验收登记表,则应自备纸笔一 一记录。

2、物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权),因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时,一定要开发商盖章确认,约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题,一定要取得证据,证明不是买房人不按时收房,而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。


现阶段收房市场存在几种形式的收房机构和人员,包括监理公司、装修公司、装修平台服务公司、建材商、物业公司、民间验房师还有所谓的专业验房公司。

要评定其是否专业我们可从下列方面进行判定:    

专业的收房机构首先应具有相关的运营等级和法律规定的经营范围。就是说这些机构应具有营业执照、资质证书、办公地点等相关的法律文件。并且对业主信息进行严格保密,与收房相关的文件有专人保管,专门存放,标称明确。避免业主信息外流。这是对业主隐私权的保障。一般来说专业的监理公司验房之后都会给业主验房报告写明验房的问题以及整改方案。   

验房师的品质主要是保证对房屋质量检测的准确性和专业性。一些外行人不容易察觉或是不明其原理的问题是逃不过这些具有专业知识和经验的工程师的眼睛的。专业的验房师具有非常丰富的房地产方面的专业知识和法律方面的知识、经验。因此从事专业的收房服务工作这些人员是必须的。这些人员的品质也是衡量其是否专业的标准之一。    

工欲善其事,必先利其器。俗语说得也有:没有金刚钻别揽瓷器活。都是在说要想做好哪方面的工作必须拥有一定的合适的工具,这样才能使工作有效率而且专业准确。所以工具也是判定从事收房服务工作的机构是否专业的重要标准。专业的机构拥有国内先进的各种测量、勘察仪器。这些仪器都是由国家相关部门监督生产的,并且符合国内的建筑检验标准。其检测项目也是分工明确,有专门检验墙体垂度的、有专门检验墙体水平度的,由专门检验缝隙的、有专门测量尺寸的、有检验瓷砖粘贴水泥饱满程度的,由检验角度的,还有检验墙体内电线和地采暖管道的。它们构成了一整套的房屋检验体系。使用这些工具不仅能看出问题的存在而且还能精确告知其偏差的数字。相比非专业机构使用灯泡验电、钢卷尺验尺寸、直角尺验角度、用眼睛来看水平、垂直等来说不知要精确多少倍。而且专业工具检测出的问题都有量化的指标,更能得到开发商的认可。    

 通过以上几点基本能够判定一家从事收房服务工作的机构具不具有专业性。但不要忘记还有一点很重要——就是服务。要看其标称的收房服务是不是全方位,即从法律角度和房屋质量角度多重考虑。二者缺一不可。。在对房屋本身质量进行检验时一切有关的问题也可以咨询收房工程师,包括您估计以后对房屋进行装修时会出现的问题等都可以询问。他们会不厌其烦的逐一回答。   

 既然正规,收费也是其中的一项。正规从事收房工作的机构他们所收取的费用都是经过严格测算得出来的。价格明确,分段明晰。以明确方式确立服务关系的存在,确保业主的利益。


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1、这是收房的第一步,要注意期限。一般,开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内,所以购房者要安排好时间。

2、接到入住通知书后,首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商的答复决定是否前往收房,按通知上约定的时间前往收房。

1、要注意收房的期限,错过收楼日期麻烦多 。

2、收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔。

3、有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间,并以书面形式确认。

4、 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续,从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。


1、《竣工验收备案表》 最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,购房者有权拒绝收房。

2.《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。

3.《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4.《建设工程质量认定证书》。

5.《实测面积登记表》。

6.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

1、只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。

2、《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件,收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收房。

3、对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

4、如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商签收"关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函"。

提醒您:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。